Assurance loyers impayés : les clés pour vérifier efficacement le dossier locataire

La location d’un bien immobilier est une opération qui comporte des risques pour le propriétaire bailleur.

Parmi ces risques, les loyers impayés figurent en tête de liste et peuvent engendrer de lourdes conséquences financières.

Pour se prémunir de ce risque, il est essentiel de vérifier avec soin le dossier locataire avant de signer le bail.

Cet article vous propose un guide complet pour analyser minutieusement le dossier locataire et ainsi optimiser vos chances de percevoir votre loyer chaque mois.

1. Comprendre l’intérêt de l’assurance loyers impayés

Avant de se pencher sur la vérification du dossier locataire, il s’avère indispensable de comprendre l’intérêt de souscrire à une assurance loyers impayés. Cette garantie permet au propriétaire d’être indemnisé en cas de défaut de paiement du locataire. Elle offre une sécurité financière et une tranquillité d’esprit à ceux qui louent leur bien immobilier.

1. La couverture des loyers impayés : L’assurance prend en charge le remboursement des loyers impayés, dans la limite du montant défini dans le contrat. En général, la garantie couvre les impayés sur une durée de 12 à 36 mois.
2. La prise en charge des frais de contentieux : L’assurance loyers impayés inclut la prise en charge des frais de contentieux liés à la procédure de recouvrement. Cela peut inclure les frais d’huissier de justice, d’avocat ou encore de juriste spécialisé.
3. L’accompagnement dans les démarches : En cas de loyers impayés, l’assureur vous accompagne dans les démarches à effectuer pour tenter de résoudre le litige à l’amiable ou engager une procédure judiciaire.

2. Les critères de sélection d’un locataire fiable

Avant de consulter les pièces justificatives du dossier locataire, il est essentiel de définir les critères de sélection d’un locataire solvable et fiable. Ces critères vous permettront d’évaluer la capacité du locataire à honorer ses engagements financiers et à respecter les conditions du bail.

• La stabilité professionnelle : Un locataire ayant un emploi stable et un contrat à durée indéterminée (CDI) est généralement plus fiable en termes de paiement des loyers. Toutefois, un locataire en contrat à durée déterminée (CDD) ou en intérim peut être considéré comme solvable s’il dispose de revenus suffisants et réguliers.
• Les revenus : Le montant des revenus du locataire doit être suffisant pour couvrir le loyer et les charges locatives. En général, on considère qu’un locataire est solvable si ses revenus mensuels sont au moins équivalents à trois fois le montant du loyer charges comprises.
• Les antécédents locatifs : Il est important de vérifier les antécédents locatifs du candidat, notamment s’il a déjà été confronté à des impayés ou s’il a fait l’objet d’une procédure d’expulsion.
• Les garanties : Le locataire doit être en mesure de présenter des garanties solides, telles qu’un garant (personne physique ou morale) ou la souscription d’une garantie Visale (garantie des risques locatifs).

3. Les pièces justificatives à demander au locataire

Une fois que vous avez défini les critères de sélection d’un locataire fiable, il est temps de passer à l’analyse du dossier locataire en demandant les pièces justificatives suivantes :

• Une pièce d’identité : Cela permet de vérifier l’identité du locataire et de s’assurer qu’il s’agit bien de la personne qui se présente à vous. La pièce d’identité doit être en cours de validité (carte d’identité, passeport, titre de séjour).
• Les trois derniers bulletins de salaire : Ces documents permettent de vérifier les revenus du locataire, ainsi que la stabilité de son emploi (CDI, CDD, intérim, etc.). Si le locataire est travailleur indépendant, il doit fournir un extrait Kbis récent et ses deux derniers bilans comptables.
• Le contrat de travail : Ce document permet de vérifier la nature du contrat (CDI, CDD, intérim, etc.) et sa durée. Il est possible de demander une attestation de l’employeur certifiant l’emploi et les revenus du locataire.
• Le dernier avis d’imposition : L’avis d’imposition permet de vérifier les revenus annuels du locataire et d’avoir une vision globale de sa situation financière (revenus fonciers, pensions alimentaires, etc.).
• Les trois dernières quittances de loyer ou une attestation de l’ancien propriétaire : Ces documents attestent du bon paiement des loyers précédents et permettent de vérifier les antécédents locatifs du candidat.
• Un justificatif de domicile : Une facture d’électricité, de gaz, d’eau ou de téléphone fixe de moins de trois mois permet de vérifier l’adresse actuelle du locataire.
• Les documents relatifs aux garanties : Si le locataire présente un garant, il doit fournir les mêmes pièces justificatives que celles demandées au locataire (pièce d’identité, bulletins de salaire, etc.). Pour la garantie Visale, le locataire doit fournir l’attestation d’obtention de la garantie délivrée par Action Logement.

4. Analyser minutieusement les pièces justificatives

Une fois que vous avez réuni toutes les pièces justificatives du dossier locataire, il est essentiel de les analyser avec attention pour évaluer la solvabilité et la fiabilité du candidat. Voici quelques conseils pour décrypter les documents fournis :

• Vérifier la cohérence des informations : Assurez-vous que les informations fournies par le locataire sont cohérentes entre elles. Par exemple, comparez l’adresse indiquée sur la pièce d’identité et celle du justificatif de domicile, ou encore les revenus mentionnés sur les bulletins de salaire et sur l’avis d’imposition.
• Évaluer les revenus : Calculez le taux d’effort du locataire en divisant le montant du loyer charges comprises par ses revenus mensuels nets. Si ce taux est inférieur à 33%, cela signifie que le locataire devrait être en mesure de payer le loyer sans difficulté. N’hésitez pas à prendre en compte les autres sources de revenus éventuelles du locataire, comme les revenus fonciers ou les pensions alimentaires.
• Examiner les antécédents locatifs : Les quittances de loyer ou l’attestation de l’ancien propriétaire doivent attester du bon paiement des loyers précédents. Si le locataire a déjà connu des impayés, cela peut être un signe de risque.
• Évaluer les garanties : Si le locataire présente un garant, vérifiez que ce dernier dispose de revenus suffisants pour couvrir le loyer en cas d’impayés. Pour la garantie Visale, assurez-vous que l’attestation délivrée par Action Logement est bien en cours de validité.

5. Les précautions à prendre lors de la vérification du dossier locataire

Lors de l’analyse du dossier locataire, il est important de respecter certaines précautions pour éviter les mauvaises surprises et les litiges :

• Respecter la législation : La loi encadre strictement les pièces justificatives que vous pouvez demander au locataire et au garant. Veillez à ne pas enfreindre la réglementation en vigueur, sous peine de sanctions.
• Protéger les données personnelles : Les documents fournis par le locataire contiennent des données sensibles et personnelles. Assurez-vous de les conserver en lieu sûr et de les détruire une fois que vous n’en aurez plus besoin.
• Ne pas discriminer : La loi interdit toute discrimination à l’égard des candidats locataires en fonction de leur origine, sexe, situation familiale, etc. Veillez à traiter tous les dossiers de manière objective et équitable.
• Privilégier le dialogue : N’hésitez pas à échanger avec le locataire pour obtenir des précisions sur sa situation, ses motivations à louer votre bien ou ses projets futurs. Cela vous permettra de mieux cerner le profil du candidat et de prendre une décision éclairée.

La vérification du dossier locataire est une étape cruciale pour se prémunir des loyers impayés et choisir un locataire fiable et solvable. En suivant les conseils de cet article, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour louer votre bien immobilier en toute sérénité. N’oubliez pas que la souscription d’une assurance loyers impayés peut vous offrir une protection supplémentaire en cas de défaillance du locataire, et qu’il est essentiel de rester vigilant et attentif tout au long de la relation locative.