
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous mettez en location, et vous vous demandez comment déclarer vos revenus locatifs ?
Pas de panique : cet article est là pour vous guider pas à pas dans cette démarche administrative qui peut parfois sembler un peu complexe.
Ensemble, nous allons passer en revue les différentes étapes à suivre pour déclarer vos revenus locatifs en toute sérénité, et ce, quel que soit le type de location concerné.
Vous verrez, avec un peu de méthode, rien de plus simple !
Étape 1 : comprendre les différentes catégories de revenus locatifs
Avant de vous lancer dans la déclaration de vos revenus locatifs, il est important de bien comprendre les différentes catégories de revenus locatifs qui existent. En effet, en fonction du type de location que vous proposez, les modalités de déclaration et les régimes fiscaux applicables peuvent varier.
- Revenus fonciers : ils concernent les locations de biens immobiliers nus (c’est-à-dire non meublés), qu’il s’agisse d’habitations, de locaux commerciaux ou de terrains. Les revenus fonciers sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers.
- Revenus de location meublée : comme leur nom l’indique, ils concernent les biens immobiliers loués meublés. Ces revenus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Revenus de location saisonnière : ils concernent les locations de courte durée, généralement louées à des vacanciers. Ces revenus sont à déclarer dans la catégorie des BIC.
Une fois que vous avez identifié la catégorie de revenus locatifs à laquelle vous appartenez, vous pouvez passer à l’étape suivante : choisir le régime fiscal applicable.
Étape 2 : choisir le régime fiscal applicable à vos revenus locatifs
En fonction du type de revenus locatifs que vous percevez et de leur montant, vous pouvez être soumis à différents régimes fiscaux. Voici un aperçu des principaux régimes disponibles :
Revenus fonciers :
- Régime micro-foncier : il s’applique si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €. Le fisc applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus pour tenir compte de vos charges, et vous êtes imposé sur le reste à votre taux marginal d’imposition.
- Régime réel : si vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 €, ou si vous choisissez volontairement ce régime, vous devez déclarer vos revenus et vos charges réelles. Vous êtes alors imposé sur la différence entre les deux, toujours à votre taux marginal d’imposition.
Revenus de location meublée et location saisonnière :
- Régime micro-BIC : si vos revenus annuels ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € pour les locations classées), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus pour tenir compte de vos charges. Vous êtes ensuite imposé sur le reste à votre taux marginal d’imposition.
- Régime réel BIC : si vos revenus annuels dépassent les seuils du micro-BIC, ou si vous choisissez volontairement ce régime, vous déclarez vos revenus et vos charges réelles. Vous êtes alors imposé sur la différence entre les deux, à votre taux marginal d’imposition.
Une fois que vous avez choisi le régime fiscal qui vous convient le mieux, il est temps de passer à la déclaration en elle-même.
Étape 3 : déclarer vos revenus locatifs en ligne ou sur papier
Pour déclarer vos revenus locatifs, vous avez le choix entre la déclaration en ligne sur le site des impôts ou la déclaration papier. Voici comment procéder dans les deux cas :
Déclaration en ligne :
- Connectez-vous à votre espace particulier sur le site des impôts (www.impots.gouv.fr).
- Cliquez sur « Déclarer vos revenus en ligne ».
- Remplissez les informations demandées, en veillant à bien déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie et le régime fiscal correspondants (revenus fonciers, BIC ou micro-BIC).
- Validez et signez électroniquement votre déclaration.
Déclaration papier :
- Procurez-vous les formulaires de déclaration correspondant à votre situation (2042 pour les revenus fonciers et/ou 2042 C PRO pour les revenus BIC et micro-BIC).
- Complétez les formulaires en indiquant vos revenus locatifs dans les rubriques appropriées.
- Joignez les justificatifs nécessaires (factures, avis d’imposition, etc.) et envoyez le tout à votre centre des finances publiques.
Une fois votre déclaration envoyée, le fisc se chargera de calculer l’impôt dû sur vos revenus locatifs et de vous envoyer un avis d’imposition.
Étape 4 : régler vos cotisations sociales sur vos revenus locatifs
En plus de l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont soumis à des cotisations sociales. Voici comment les calculer et les régler :
Revenus fonciers :
Les revenus fonciers sont soumis aux cotisations sociales suivantes :
- Cotisations au Régime Social des Indépendants (RSI) : 17,2 % de vos revenus fonciers imposables.
- Contribution additionnelle de solidarité pour l’autonomie (CASA) : 0,3 % de vos revenus fonciers imposables, si vous êtes retraité ou préretraité.
Le montant de ces cotisations est généralement calculé automatiquement par le fisc, qui vous enverra un avis d’appel à cotisations en même temps que votre avis d’imposition. Vous devrez alors régler ces cotisations selon les modalités indiquées sur l’avis.
Revenus de location meublée et location saisonnière :
Les revenus de location meublée et de location saisonnière sont soumis aux cotisations sociales suivantes :
- Cotisations au Régime Social des Indépendants (RSI) : 17,2 % de vos revenus BIC imposables.
- Contribution additionnelle de solidarité pour l’autonomie (CASA) : 0,3 % de vos revenus BIC imposables, si vous êtes retraité ou préretraité.
Comme pour les revenus fonciers, le montant de ces cotisations est généralement calculé automatiquement par le fisc et vous sera notifié dans un avis d’appel à cotisations. Vous devrez régler ces cotisations selon les modalités indiquées sur l’avis.
Étape 5 : optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs
Maintenant que vous savez comment déclarer et régler vos impôts et cotisations sociales sur vos revenus locatifs, il est temps de penser à optimiser votre fiscalité. Voici quelques pistes à explorer :
- Déduire vos charges réelles : si vous êtes soumis au régime réel (foncier ou BIC), n’hésitez pas à déduire toutes les charges réelles liées à votre activité locative (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt, etc.). Cela vous permettra de réduire votre base imposable et donc, in fine, l’impôt dû.
- Investir dans des dispositifs de défiscalisation : plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire l’impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier locatif, comme le dispositif Pinel ou le dispositif Censi-Bouvard. Renseignez-vous sur ces dispositifs et vérifiez si vous pouvez en bénéficier.
- Adhérer à un centre de gestion agréé (CGA) : si vous êtes soumis au régime réel BIC, l’adhésion à un CGA vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux, tels que la réduction d’impôt pour frais d’adhésion et la déduction intégrale des frais de comptabilité.
N’hésitez pas à vous faire conseiller par un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour optimiser au mieux votre situation fiscale.
En résumé : les clés pour déclarer vos revenus locatifs sereinement
Déclarer ses revenus locatifs peut sembler compliqué de prime abord, mais avec un peu de méthode et de rigueur, cette démarche administrative devient rapidement un jeu d’enfant. Voici les principales étapes à suivre :
- Identifier la catégorie de revenus locatifs concernée (revenus fonciers, location meublée ou location saisonnière).
- Choisir le régime fiscal applicable (micro-foncier, réel foncier, micro-BIC ou réel BIC).
- Effectuer la déclaration de vos revenus locatifs en ligne ou sur papier, en veillant à bien respecter les rubriques et les délais.
- Régler vos cotisations sociales sur vos revenus locatifs, en suivant les indications de l’avis d’appel à cotisations.
- Optimiser votre fiscalité en déduisant vos charges réelles, en investissant dans des dispositifs de défiscalisation et/ou en adhérant à un CGA.
En suivant ces étapes et en vous faisant accompagner par des professionnels si besoin, vous pourrez déclarer vos revenus locatifs en toute sérénité et profiter pleinement des fruits de votre investissement immobilier.