Fiscalité et colocation : le guide ultime pour déclarer vos revenus locatifs

La colocation est une solution prisée par de nombreux individus, qu’il s’agisse d’étudiants, de jeunes actifs ou encore de personnes plus âgées souhaitant partager un logement pour des raisons économiques ou sociales.

Cependant, cette pratique soulève de nombreuses questions en matière de fiscalité, notamment pour les propriétaires bailleurs.

Comment déclarer les revenus locatifs perçus dans le cadre d’une colocation ?

Quelles sont les règles à suivre et les démarches à effectuer ?

Cet article a pour objectif de vous fournir un éclairage complet sur le sujet, pour vous permettre de gérer sereinement la fiscalité liée à la colocation.

1. Comprendre les revenus locatifs et la colocation

Avant de se plonger dans les détails de la fiscalité, il est important de bien comprendre ce que l’on entend par revenus locatifs et colocation, et comment ces deux notions interagissent.

1. Les revenus locatifs : il s’agit des sommes perçues par un propriétaire bailleur en contrepartie de la mise à disposition d’un logement à un locataire. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés chaque année dans la catégorie des revenus fonciers.
2. La colocation : la colocation désigne le fait de partager un logement entre plusieurs personnes qui ne sont pas forcément membres d’une même famille. Chaque colocataire dispose généralement de sa propre chambre et partage les pièces communes (salon, cuisine, salle de bain…). Le loyer est réparti entre les colocataires, qui peuvent disposer d’un contrat de bail individuel ou commun.

Dans le cadre d’une colocation, les revenus locatifs perçus par le propriétaire bailleur pourront donc provenir de plusieurs locataires, ce qui peut compliquer la gestion de la fiscalité. Il convient donc de bien connaître les règles applicables pour déclarer ces revenus de manière adéquate.

2. Déterminer le régime d’imposition applicable

La première étape dans la déclaration des revenus locatifs consiste à déterminer le régime d’imposition applicable. En effet, selon le montant des loyers perçus et le type de location (meublée ou non meublée), les revenus locatifs seront soumis à des règles différentes.

2.1 Location non meublée

Si vous louez un logement non meublé, vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition sont possibles :

• Le régime micro-foncier : il s’applique si vos revenus annuels ne dépassent pas 15 000 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % pour frais, et vous devez simplement indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus. Le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux sera effectué par l’administration fiscale.
• Le régime réel : si vos revenus annuels dépassent 15 000 €, ou si vous choisissez de renoncer au régime micro-foncier, vous devrez déclarer vos revenus fonciers selon le régime réel. Cela implique de tenir une comptabilité détaillée et de déduire de vos revenus les charges et dépenses liées à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).

2.2 Location meublée

Si vous louez un logement meublé, vos revenus locatifs seront imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là encore, deux régimes d’imposition existent :

• Le régime micro-BIC : il s’applique si vos revenus annuels ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € si la location est classée en meublé de tourisme). Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % pour frais, et vous devez simplement indiquer le montant brut de vos revenus locatifs sur votre déclaration de revenus. L’administration fiscale se chargera du calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux.
• Le régime réel : si vos revenus annuels dépassent les seuils mentionnés ci-dessus, ou si vous renoncez au régime micro-BIC, vous devrez déclarer vos revenus locatifs selon le régime réel. Comme pour la location non meublée, cela implique de tenir une comptabilité détaillée et de déduire de vos revenus les charges et dépenses liées à la location.

Notez que le choix du régime d’imposition est important, car il peut avoir un impact significatif sur le montant de l’impôt à payer. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal pour vous aider à faire le bon choix.

3. Les démarches à effectuer pour déclarer ses revenus locatifs

Une fois que vous avez déterminé le régime d’imposition applicable, vous devrez effectuer certaines démarches pour déclarer vos revenus locatifs. Voici les principales étapes à suivre :

1. Rassemblez les informations nécessaires : avant de remplir votre déclaration de revenus, assurez-vous de disposer de toutes les informations requises, telles que les montants des loyers perçus, les charges et dépenses déductibles, les coordonnées de vos locataires, etc.
2. Remplissez votre déclaration de revenus : selon le régime d’imposition choisi, vous devrez indiquer le montant de vos revenus locatifs dans la section adéquate de votre déclaration de revenus. Si vous êtes soumis au régime réel, vous devrez remplir une déclaration spécifique (n° 2044 pour la location non meublée, n° 2031 pour la location meublée) et joindre les justificatifs des charges et dépenses déductibles.
3. Déclarez les revenus de chaque colocataire : si vous êtes propriétaire bailleur et que vous percevez des loyers de plusieurs colocataires, vous devrez déclarer les revenus locatifs de chacun d’entre eux. Pour cela, il convient de les additionner et de les reporter sur votre déclaration de revenus. Si les colocataires disposent d’un contrat de bail commun, vous pourrez déclarer le montant total du loyer perçu. En revanche, si chaque colocataire dispose d’un contrat de bail individuel, vous devrez déclarer séparément les revenus locatifs de chacun.
4. Respectez les délais de déclaration : enfin, veillez à respecter les délais de déclaration imposés par l’administration fiscale. Généralement, la date limite de dépôt des déclarations de revenus se situe entre mi-mai et début juin, selon votre situation et le mode de déclaration choisi (papier ou en ligne). Des pénalités de retard peuvent être appliquées en cas de dépassement de ces délais.

4. Les particularités de la fiscalité en colocation

La colocation présente certaines spécificités en matière de fiscalité, notamment en ce qui concerne la gestion des charges et dépenses déductibles, la taxe d’habitation, ou encore les dispositifs d’aide au logement. Voici les points clés à connaître :

4.1 Les charges et dépenses déductibles

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs certaines charges et dépenses liées à la location. Toutefois, dans le cadre d’une colocation, certaines règles spécifiques s’appliquent :

• La répartition des charges entre les colocataires : si les colocataires disposent d’un bail commun, les charges pourront être déduites globalement. En revanche, si chaque colocataire dispose d’un bail individuel, vous devrez répartir les charges et dépenses proportionnellement aux montants des loyers perçus auprès de chaque colocataire.
• Les dépenses liées aux parties communes : les dépenses engagées pour l’entretien et la réparation des parties communes du logement (salon, cuisine, salle de bain…) sont déductibles de vos revenus locatifs. En revanche, les dépenses liées aux équipements personnels des colocataires (meubles, électroménager…) ne sont pas déductibles.

4.2 La taxe d’habitation

La taxe d’habitation est due par les personnes qui occupent un logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Dans le cadre d’une colocation, cette taxe sera donc généralement répartie entre les colocataires. Toutefois, si les colocataires disposent d’un bail commun, ils seront solidairement responsables du paiement de la taxe d’habitation, ce qui signifie que l’administration fiscale pourra demander le règlement de la totalité de la taxe à l’un ou l’autre des colocataires en cas de non-paiement.

4.3 Les dispositifs d’aide au logement

Les colocataires peuvent bénéficier de certaines aides au logement, telles que l’aide personnalisée au logement (APL) ou l’allocation de logement sociale (ALS). Ces dispositifs sont soumis à des conditions de ressources et de loyer, et leur montant est calculé en fonction de la part de loyer payée par chaque colocataire. Il est important de signaler la situation de colocation à l’organisme d’aide au logement, afin que les aides soient calculées et versées de manière adéquate.

5. Les bonnes pratiques pour gérer la fiscalité en colocation

Pour conclure, voici quelques conseils pour bien gérer la fiscalité liée à la colocation :

• Anticipez les démarches fiscales : informez-vous en amont sur les règles applicables à votre situation, afin de ne pas être pris au dépourvu au moment de la déclaration de vos revenus locatifs.
• Tenez une comptabilité rigoureuse : gardez un suivi détaillé des loyers perçus, des charges et dépenses déductibles, ainsi que des informations relatives à vos locataires. Cela vous facilitera grandement la tâche lors de la déclaration de vos revenus.
• Communiquez avec vos colocataires : pour vous assurer que les démarches fiscales sont effectuées correctement, n’hésitez pas à échanger avec vos colocataires sur les aspects liés à la fiscalité, et à leur fournir les informations dont ils pourraient avoir besoin.
• Faites appel à un professionnel : si vous êtes propriétaire bailleur et que vous louez un logement en colocation, il peut être judicieux de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour vous accompagner dans la gestion de la fiscalité. Ce dernier pourra vous aider à choisir le régime d’imposition le plus adapté à votre situation, et à optimiser votre déclaration de revenus.

En suivant ces conseils et en vous informant sur les règles applicables à la fiscalité en colocation, vous pourrez ainsi déclarer vos revenus locatifs en toute sérénité et profiter pleinement des avantages que cette pratique offre en matière de partage des coûts et de convivialité.