Imaginez un instant que vous puissiez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
C’est possible grâce à la défiscalisation immobilière !
Ce mécanisme financier permet en effet d’alléger votre fiscalité et de développer votre patrimoine en investissant dans la pierre.
Mais comment ça marche, et quels sont les dispositifs à connaître pour en profiter ?
Cet article vous dévoile tout ce que vous devez savoir sur la défiscalisation immobilière, avec des explications claires et des conseils pratiques pour vous aider à mieux comprendre et à choisir le dispositif qui vous convient le mieux.
La défiscalisation immobilière : qu’est-ce que c’est ?
La défiscalisation immobilière est un ensemble de mesures fiscales destinées à encourager l’investissement dans l’immobilier neuf ou ancien, notamment pour favoriser la construction de logements, la rénovation énergétique et le développement de l’offre locative. Ces mesures permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôt, de déductions ou de crédits d’impôt en contrepartie de l’acquisition, de la réhabilitation ou de la mise en location d’un bien immobilier. En somme, la défiscalisation immobilière est un levier puissant pour alléger votre fiscalité, diversifier votre patrimoine et préparer votre retraite, tout en contribuant au dynamisme du marché immobilier.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière à connaître
Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière, chacun avec ses propres conditions et avantages fiscaux. Voici un tour d’horizon des principaux dispositifs à connaître pour réduire vos impôts tout en investissant dans la pierre :
1. La loi Pinel
La loi Pinel est sans doute le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu et le plus prisé en France. Instaurée en 2014, elle vise à soutenir la construction de logements neufs dans les zones tendues, c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre. Pour en bénéficier, vous devez acquérir un bien immobilier neuf, respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, et vous engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans.
- La réduction d’impôt accordée par la loi Pinel est de 12 % du prix de revient du logement si vous vous engagez à le louer pendant 6 ans.
- La réduction d’impôt passe à 18 % si vous vous engagez à le louer pendant 9 ans.
- Enfin, la réduction d’impôt atteint 21 % si vous vous engagez à le louer pendant 12 ans.
Notez que la loi Pinel est soumise à un plafond de 300 000 € d’investissement par an et par foyer fiscal, et à un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable.
2. La loi Denormandie
La loi Denormandie est une variante de la loi Pinel, destinée à encourager la rénovation de logements anciens dans les centres-villes dégradés. Pour en bénéficier, vous devez acheter un bien immobilier ancien à rénover, réaliser des travaux représentant au moins 25 % du montant total de l’opération, et respecter les mêmes conditions de location que la loi Pinel.
- La réduction d’impôt accordée par la loi Denormandie est de 12 % du prix de revient du logement si vous vous engagez à le louer pendant 6 ans.
- La réduction d’impôt passe à 18 % si vous vous engagez à le louer pendant 9 ans.
- Enfin, la réduction d’impôt atteint 21 % si vous vous engagez à le louer pendant 12 ans.
Comme la loi Pinel, la loi Denormandie est soumise à un plafond de 300 000 € d’investissement par an et par foyer fiscal, et à un plafond de 5 500 €/m² de surface habitable.
3. Le dispositif Malraux
Le dispositif Malraux est un mécanisme de défiscalisation immobilière destiné à inciter les investisseurs à rénover des bâtiments historiques ou situés dans des secteurs sauvegardés. Pour en bénéficier, vous devez acquérir un bien immobilier éligible, réaliser des travaux de restauration et le louer pendant au moins 9 ans.
La réduction d’impôt accordée par le dispositif Malraux varie en fonction du type de bien et du secteur :
- 30 % du montant des travaux pour les biens situés dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
- 22 % du montant des travaux pour les biens situés dans un quartier ancien dégradé ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).
Le dispositif Malraux est soumis à un plafond de 400 000 € de travaux sur 4 ans et à un plafond de loyer fixé par décret.
4. Le dispositif Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard concerne l’investissement dans des résidences avec services pour étudiants, seniors ou personnes handicapées. Pour en bénéficier, vous devez acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence de services éligible et le louer pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence. Ce dispositif est particulièrement adapté pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de revenus locatifs sécurisés et défiscalisés.
La réduction d’impôt accordée par le dispositif Censi-Bouvard est de 11 % du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans. De plus, vous pouvez récupérer la TVA sur le montant de votre investissement, soit un avantage fiscal supplémentaire de 20 %.
Le dispositif Censi-Bouvard est soumis à un plafond de 300 000 € d’investissement par an et par foyer fiscal.
5. Le déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui permet de déduire de vos revenus fonciers les charges engagées pour l’entretien, la réparation ou l’amélioration de vos biens immobiliers locatifs. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs possédant un patrimoine immobilier ancien nécessitant des travaux importants.
Le déficit foncier généré par les travaux est déductible de vos revenus fonciers à hauteur de 10 700 € par an. Si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, la différence est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. En cas de déficit foncier inférieur à 10 700 €, la différence est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €.
Notez que le déficit foncier est soumis à certaines conditions, notamment le respect des normes en vigueur et la conservation des biens immobiliers pendant au moins 3 ans après la réalisation des travaux.
Comment choisir le dispositif de défiscalisation immobilière qui vous convient ?
Le choix du dispositif de défiscalisation immobilière dépend de plusieurs facteurs, tels que la nature de l’investissement (neuf ou ancien), le montant de l’opération, la durée de l’engagement locatif, la localisation du bien et votre situation fiscale. Voici quelques conseils pour vous aider à faire le bon choix :
- Évaluez vos objectifs patrimoniaux et financiers : souhaitez-vous investir dans l’immobilier pour vous constituer un complément de revenus, préparer votre retraite, transmettre un patrimoine à vos enfants ou bénéficier d’une réduction d’impôt ?
- Analysez la rentabilité de l’investissement : prenez en compte le prix d’achat, les frais d’acquisition, les loyers perçus, les charges et les avantages fiscaux pour calculer la rentabilité nette de l’opération.
- Vérifiez l’éligibilité du bien immobilier : assurez-vous que le bien est situé dans une zone éligible au dispositif de défiscalisation immobilière que vous envisagez, et qu’il respecte les conditions requises en termes de loyer, de ressources des locataires et de performance énergétique.
- Comparez les dispositifs de défiscalisation immobilière : étudiez les avantages et les contraintes de chaque dispositif afin de déterminer celui qui correspond le mieux à votre profil d’investisseur et à vos objectifs patrimoniaux.
- Consultez un conseiller en gestion de patrimoine : ce professionnel pourra vous aider à choisir le dispositif de défiscalisation immobilière le plus adapté à votre situation et à optimiser votre investissement.
La défiscalisation immobilière est un excellent moyen de réduire vos impôts tout en investissant dans la pierre. En connaissant les dispositifs disponibles et en choisissant celui qui vous convient le mieux, vous pourrez alléger votre fiscalité et développer votre patrimoine de manière optimale. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour vous guider dans vos choix et sécuriser votre investissement.
