Les nouvelles lois immobilières de 2024 : décryptage et implications pour les propriétaires et investisseurs

Décidément, l’année 2024 marque un véritable tournant dans le secteur immobilier en France.

En effet, plusieurs nouvelles lois viennent bouleverser le paysage législatif et impacter directement les propriétaires, les investisseurs et les locataires.

Entre nouvelles obligations, dispositifs incitatifs et changements fiscaux, il est essentiel de comprendre les enjeux de ces nouvelles mesures pour mieux anticiper leurs implications et adapter sa stratégie immobilière en conséquence.

Nous vous proposons un décryptage complet des principales lois immobilières de 2024 et leurs impacts sur le marché.

Le renforcement de la lutte contre les logements insalubres et les « marchands de sommeil »

Afin de lutter contre les logements insalubres et les pratiques des « marchands de sommeil », le législateur a adopté en 2024 une série de mesures visant à renforcer les obligations des propriétaires et les sanctions en cas de manquement à ces obligations. Ces mesures concernent principalement :

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : désormais obligatoire pour tous les logements, le DPE doit être réalisé avant la mise en location ou la vente d’un bien immobilier. Les logements classés F ou G (les plus énergivores) doivent faire l’objet de travaux de rénovation énergétique avant leur mise en location ou leur vente. À défaut, des sanctions financières peuvent être appliquées.
2. Le permis de louer : dans certaines zones tendues, les propriétaires doivent obtenir un permis de louer préalablement à la mise en location de leur logement. Ce permis est délivré par la mairie après un contrôle de la conformité du logement aux normes de salubrité et de sécurité.
3. Le registre national des logements indécents : les propriétaires de logements insalubres ou dangereux peuvent être inscrits sur ce registre, ce qui peut entraîner des sanctions telles que l’interdiction de louer ou de vendre d’autres biens immobiliers.

Ces nouvelles mesures visent à responsabiliser davantage les propriétaires et à assurer la mise sur le marché de logements de qualité. En tant que propriétaire ou investisseur, il est donc crucial de bien connaître ces obligations et de veiller à la conformité de vos biens immobiliers.

L’encadrement des loyers renforcé dans les zones tendues

Face à la flambée des prix de l’immobilier et à la difficulté pour de nombreux ménages de se loger dans les grandes villes, le législateur a décidé de renforcer l’encadrement des loyers dans les zones tendues. Concrètement, cela signifie que :

• Les loyers de référence sont désormais fixés par un observatoire local et non plus par l’État. Ces loyers de référence tiennent compte des spécificités du marché local et sont révisés chaque année.
• Les propriétaires ne peuvent plus augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou de la relocation d’un logement au-delà du loyer de référence majoré de 20 %.
• En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, les propriétaires s’exposent à des sanctions financières pouvant aller jusqu’à 5 % du montant du loyer annuel.

Ces mesures visent à protéger les locataires et à favoriser l’accès au logement dans les zones tendues. Pour les propriétaires et investisseurs, il est donc important de bien se renseigner sur les loyers de référence applicables dans leur secteur et de respecter cet encadrement lors de la fixation des loyers.

Les nouvelles mesures en faveur de la transition énergétique et écologique

La transition énergétique et écologique est au cœur des préoccupations du législateur en 2024. Plusieurs nouvelles lois immobilières viennent ainsi encourager la rénovation énergétique des logements et le développement des énergies renouvelables :

1. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est transformé en prime forfaitaire, versée dès la fin des travaux de rénovation. Cette prime est modulée en fonction des revenus du ménage et du niveau de performance énergétique atteint par le logement après les travaux.
2. Le fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) est créé pour faciliter l’accès au financement des travaux de rénovation énergétique pour les propriétaires aux revenus modestes. Ce fonds garantit les prêts souscrits par les ménages auprès des banques et permet de bénéficier de taux d’intérêt plus attractifs.
3. Le dispositif de certificats d’économie d’énergie (CEE) est renforcé et étendu à de nouveaux acteurs, tels que les bailleurs sociaux et les copropriétés. Les entreprises et les collectivités locales sont incitées à investir dans des projets d’économie d’énergie et de développement des énergies renouvelables.

En tant que propriétaire ou investisseur, il est donc judicieux de se renseigner sur ces dispositifs et d’envisager des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique de vos biens immobiliers et ainsi valoriser votre patrimoine.

Les changements fiscaux impactant la fiscalité immobilière

Enfin, les nouvelles lois immobilières de 2024 apportent des changements en matière de fiscalité immobilière, avec notamment :

1. La révision des valeurs locatives cadastrales : ces valeurs, qui servent de base au calcul des taxes foncières et de la taxe d’habitation, sont révisées pour mieux refléter la réalité du marché immobilier. Cette révision peut entraîner une hausse ou une baisse des impôts locaux, en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier dans votre secteur.
2. La suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales : initiée en 2018, la suppression totale de la taxe d’habitation est achevée en 2024 pour l’ensemble des ménages. Les propriétaires de résidences secondaires et de logements vacants restent toutefois redevables de cette taxe.
3. Le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement locatif dans le neuf, est reconduit jusqu’en 2026, mais avec des conditions d’éligibilité plus restrictives. Ainsi, seuls les logements situés dans les zones les plus tendues (zones A, A bis et B1) et respectant des critères de performance énergétique élevés sont éligibles au dispositif.
4. La flat tax sur les revenus du capital est maintenue, mais son taux est légèrement majoré pour compenser la suppression de la taxe d’habitation. Les revenus locatifs et les plus-values immobilières restent soumis à cette imposition forfaitaire de 30 % (prélèvements sociaux inclus).

Ces évolutions fiscales sont susceptibles d’avoir un impact sur la rentabilité de vos investissements immobiliers. Il est donc important de bien appréhender ces changements et d’adapter, si nécessaire, votre stratégie immobilière en conséquence.

Les nouvelles lois immobilières de 2024 bouleversent le paysage législatif et imposent de nouveaux défis et opportunités pour les propriétaires et les investisseurs. Entre la lutte contre les logements insalubres, l’encadrement des loyers, les mesures en faveur de la transition énergétique et les changements fiscaux, il est essentiel de bien comprendre l’ensemble de ces nouvelles dispositions pour mieux anticiper leurs implications sur votre patrimoine immobilier.

Ainsi, pour réussir dans ce contexte en constante évolution, il convient de se tenir informé des évolutions législatives, de veiller à la conformité de vos biens immobiliers et de saisir les opportunités offertes par les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique et à l’investissement locatif. En adoptant une approche proactive et en adaptant votre stratégie immobilière aux enjeux actuels, vous pourrez tirer le meilleur parti des nouvelles lois immobilières de 2024 et optimiser la performance de votre patrimoine immobilier.

N’oubliez pas que chaque situation est unique et qu’il est toujours recommandé de consulter un professionnel de l’immobilier ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à vos objectifs. Ainsi, vous pourrez aborder sereinement les changements législatifs et continuer à développer et à protéger votre patrimoine immobilier.